많은 임대인들이 ‘남의 돈을 이용하는’ 방식으로 방대한 포트폴리오를 구축합니다. 하지만 2007/2008년 위험 자산 시장이 붕괴되면서 고금리 대출을 받은 임대인들이 파산했습니다. 과도한 대출을 받은 주택의 가치가 하락하면서 재융자를 받을 수 없게 되었고, 많은 임대인들이 마이너스 순자산(negative equity)에 빠지게 되었습니다. 고정금리 또는 인하된 금리 기간이 만료되어 대출 기관을 옮길 기회가 없었기 때문에, 표준 변동금리가 원래 금리보다 상당히 높았습니다. 따라서 매달 자신의 돈으로 대출금을 ‘보충’해야 했습니다. 이러한 전략은 지속 가능하지 않았습니다.
그들의 투자 모델 전체가 결함투성이였습니다. ‘빨리 부자가 되고 싶다’는 욕망에 사로잡힌 그들은 부동산 시장의 순환적 특성을 제대로 인식하지 못하고, 대신 ‘매우 성공적인 투자자이자 손댈 수 없는 존재’라는 스스로의 과장된 주장을 믿기 시작했습니다. 대규모 부동산 포트폴리오의 존재를 언급하는 것은 재정적 안정을 진정으로 반영하기보다는 단지 지위의 상징에 불과했습니다. 그들은 자본 증식이라는 도박 게임만을 믿었기 때문입니다.
주택 시장이 붕괴되자 은행들은 BMV와 NMD의 전도사들에게 과도하게 노출되었다는 사실을 곧 깨달았고, Next Day Remortgaging은 하룻밤 사이에 문을 닫았고 NMD는 투자자들의 레이더와 어휘에서 빠르게 사라졌습니다.
하지만 BMV라는 용어는 오늘날에도 여전히 사용되고 있습니다. 문제는 BMV가 실제로 무엇을 의미하는가입니다. BMV는 어떤 기준을 기준으로 계산되는 것일까요?
가장 기본적인 형태의 BMV는 부동산 매수 가격과 부동산의 공개 시장 가치를 비교한 비율로 표시됩니다. 즉, 해당 부동산이 공개 시장에서 ‘그 당시’에 잠재적으로 명령할 수 있는 가치입니다. (부동산을 구매할 때 수익을 낼 수 있다는 것은 의심의 여지가 없습니다.)
하지만 모든 통계와 마찬가지로 BMV 수치는 매우 오해의 소지가 있습니다. 예를 들어, 투자자들의 성공 사례를 듣거나 부동산 중개업체에서 홍보하는 부동산을 살펴보면, BMV 부동산의 30%가 ‘한 푼에 두 개’라고 생각할 수 있습니다. 즉, 7만 달러에 부동산을 구매했는데 그 부동산의 가치가 10만 달러라는 뜻입니다.
이 모든 것이 매우 매력적으로 들리지만, 한 가지 주의할 점이 있습니다. 제시된 BMV(주택가격) 비율은 종종 임대 가능한 수준으로 만들기 위해 필요한 공사 비용을 고려하지 않습니다. 따라서 위의 예를 다시 들어보겠습니다. 7만 달러에 집을 샀는데 1만 2천 달러의 리모델링 공사가 필요하다면, 실제로는 8만 달러에 구입한 것입니다. (리모델링 비용은 본인 부담이며, 모기지론에 포함될 수 없습니다.) 즉, 이 경우 실제 BMV는 10만 달러 – (7만 달러 + 1만 2천 달러)/10만 달러 = 18%이며, 원래 제시된 30%가 아닙니다.
여전히 매우 매력적이지만, 실제로는 처음 제시된 30%는 아닙니다. 하지만 정확한 수치입니다.
저는 이런 과장된 표현이 계속해서 반복되는 것을 보았습니다. 리모델링 비용은 너무 일반적이며, ‘부동산에 새로운 주방과 욕실, 그리고 전반적인 장식이 필요합니다’ 또는 ‘부동산에 약간의 수리가 필요합니다’와 같이 설명되는 경우는 없습니다.
투자자로서 반쪽짜리 사실만 가지고 어떻게 현명한 투자 결정을 내릴 수 있는지 의문입니다. 시장 가치보다 훨씬 낮은 가격에 매입한 부동산은 대개 보수 공사가 필요하기 때문에, 당신이 가졌다고 생각했던 자산이 곧 사라질 수 있습니다.
마찬가지로, 제시된 BMV 가치를 볼 때, 일부 핸즈프리 부동산 투자 회사는 부동산에 추가 담보를 설정하여 나중에 재담보 대출 시 상환하도록 합니다. 저는 이러한 추가 담보 또한 모든 투자 전략과 부동산 BMV를 제시할 때 고려해야 한다고 생각합니다. 결국, 지불해야 하는 것은 실제 돈(당신의 돈)입니다. 예를 들어, 5만 5천 달러에 부동산을 매입하고 두 번째 재담보 대출 시 1만 달러의 추가 담보를 상환해야 하며, 매입 당시 부동산 가치는 8만 달러였습니다. 실제 BMV 수치를 정확하게 나타내는 것은 (5만 5천 달러 + 1만 달러)/8만 달러 = 21%이며, 원래의 32%가 아닙니다.
제가 신중한 투자자이기 때문일 수도 있고, 아니면 윤리적으로 Alton Property Partner 투자자들에게 명확하고 모호하지 않은 정보를 제공하고자 하는 바람 때문일 수도 있습니다. 하지만 저는 부동산의 BMV(매물 가치 평가)를 제시하기 전에 리모델링 작업에 대한 명확하고 상세한 예측을 제시합니다. 이러한 수치는 매수 제안 전에 계산에 포함되므로, BMV의 실제 수치를 정확하고 정직하게 알 수 있습니다. 겉보기에는 화려하고 매력적이지 않을 수 있지만, 이는 투자자에게 진정한 자산 가치를 의미합니다.
또한 저는 투자자에게 추가 수수료를 부과하고 싶지 않습니다. 핸즈프리 투자 서비스에 대해 공정한 가격을 청구합니다. 사실, 저는 리모델링 후 ‘투자자에게 제공되는 자산’을 기준으로 가격을 책정하기 때문에, 제가 투자자에게 제공한 실제 가치를 기준으로 수수료를 책정합니다. 따라서 해당 부동산은 투자자가 100% 소유하게 됩니다. 즉, 투자자는 향후 언제든지 재융자 또는 매도할 수 있으며, 자산이 100% 투자자 소유라는 사실을 인지할 수 있습니다.